Дело выиграно
Капремонт с дефектами: как мы заставили подрядчика ФКР выполнить гарантию
После капремонта кровли и мансард в доме в Янтарном жильцы столкнулись с протечками, неправильным утеплением и дефектами вокруг мансардных окон. Подрядчик отказывался признавать нарушения, ссылаясь на «надлежащее исполнение». Мы инициировали судебную строительно‑техническую экспертизу, подтвердили несоответствие работ техническому заданию и нормам и добились решения, обязывающего подрядчика за свой счёт устранить все дефекты и компенсировать Фонду расходы на экспертизу
Клиент и исходная ситуация:
Клиент — Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Калининградской области. Между Фондом (заказчик) и ООО «XXX» (генподрядчик) был заключён договор на капремонт общего имущества, включая кровлю и мансарды дома с пятилетним гарантийным сроком.
Проблема и риски:
После завершения работ были выявлены дефекты кровли и мансард: несоответствующий утеплитель и пароизоляция, нарушения в узлах примыкания, отсутствующие или повреждённые оклады окон, повреждения отделки. Актами зафиксированы нарушения технического задания и нормативов. Подрядчик отказался устранять недостатки, ссылаясь на «надлежащее исполнение» и согласование материалов, что создавало риск, что все расходы по исправлению лягут на Фонд и жителей.
Задача для нашей команды:
Задача — доказать наличие и характер дефектов в пределах гарантийного срока, подтвердить несоответствие работ техническому заданию и нормативам, переложить ответственность за устранение всех недостатков и связанных с этим расходов на подрядчика.
Что мы сделали (по шагам):
- Зафиксировали дефекты официально: акты обследования (31.05.2021 и 18.11.2021) с описанием отклонений от технической документации и СП 17.13330.2017 по утеплению, пароизоляции, окладам мансардных окон и отделке.
- Инициировали судебную строительно‑техническую экспертизу в ООО «Декорум». Суд назначил экспертизу, поставив перед экспертами вопросы о соответствии работ ГОСТам, СНиПам, техзаданию, наличии дефектов и перечне необходимых работ по их устранению. Эксперты подтвердили несоответствие части работ требованиям и наличие дефектов, требующих устранения.
- В суде выстроили позицию на нормах договора и ГК РФ о гарантийной ответственности подрядчика: показали, что дефекты выявлены в гарантийный период, доказательства «вины эксплуатации» отсутствуют, поэтому подрядчик обязан устранить недостатки за свой счёт и компенсировать расходы на экспертизу.
Результаты для клиента:
- Суд полностью удовлетворил требования Фонда: подрядчик обязан в месячный срок выполнить полный перечень работ по устранению дефектов кровли и мансард (замена черепицы, крепёж, оклады и примыкания, снегозадержатели, ограждения кровли, восстановление пирога утепления, пароизоляции и отделки).
- С ООО «XXX» взысканы 6 000 руб. госпошлины и 95 000 руб. расходов на судебную экспертизу.
- Подтверждён механизм защиты: при наличии актов и профессиональной экспертизы Фонд может эффективно принуждать подрядчиков выполнять гарантийные обязательства по капремонту без дополнительной финансовой нагрузки на собственников.